商业租约

商业租约，即商业租赁合同或商业租赁协议。如果您想要在商用建筑里经营新的生意，比如公司商号餐馆等，在签订商业租约之前一定要注意一些法律问题。在承租前需要了解哪些方面才能避免租约不利于己方呢？签订了商业租约之后想要转租怎么办？想要卖掉怎么办？面对可能长达几十页的冗长的商业租约，应该考察哪些关键点呢？法岸律师事务所专业商业租约律师陈伟涛律师提供以下建议供大家参考：

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疫情下的租约

租约中止本身就是一个复杂和多发的问题，2020对租客尤其是比较困难的一年，受新型冠状病毒肺炎疫情影响，很多企业尤其是餐饮、理发店、美甲店、旅游、交通等行业的企业至今不能完全复工或正常运营。就商业约而言，出租人和承租人都面临着巨大的经营成本和资金压力。法岸律师事务所专业商业租约律师陈伟涛律师，结合近期处理由疫情导致的商业租约纠纷的法律实践经验，就疫情影响下商业租约的履行和纠纷处理为您提供租约律师角度的看法。点击查看详情。

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进行产权调查

在承租前，要调查房屋的用途和土地的用途，确保其为适合你的生意用途的商用性质。法岸律师事务所专业商业租约律师提醒到，产权调查还要考察房屋是否已经存在租赁登记的信息，也就是产权是否清晰、无争议。若已经存在租赁登记，将会导致承租方无法对抗第三人，也不能顺利办出营业执照。

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免租装修期

免租装修期主要是由于承租人在交房后需要对房屋进行装修，实际不能办公、营业的情形下，出租人同意不收取承租人装修期间的租金。免租装修期没有明确的法律定义，法岸律师事务所资深租约律师提醒您，在签订租赁合同时一定要明确约定免租装修期起止时间，免除支付的具体费用。资深租约律师陈伟涛律师介绍说，一般情形下，免租装修期只免除基本租金，实际使用房屋产生的水费、电费等还需按合同约定承担。

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租赁保证金和保证人

俗称“押金”，主要用于抵充承租人应当承担但未缴付的费用。有的合同条款中，会规定即每次出租人用“押金”抵扣相关费用后，承租人应当在合理期限内补足支付“押金”。除“押金”之外，还要特别要注意保证人的选择。一些出租人往往针对一些类型的商铺，要求提供保证人。保证人可以是公司，更多见为个人。一般来讲，而公司则以其独立的公司人格和有限的资产作为担保，风险相对低。个人的风险相对较高，因为要用个人的资产来提供保证。个人担保又分为个人有限担保（也称为好人担保）和个人全面担保。资深租约律师陈伟涛律师一般建议承租人尽量争取个人有限担保的条款。其具体区别见下面有更详细讲述。

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争取签“好人担保” 避免“全面担保”

房东为了避免商家欠租、损坏房屋带来损失，通常要求商家股东个人为商业租约做担保。对于个人担保条款，资深租约律师陈伟涛律师建议商家应尽量争取签订“好人担保”（Good Guy Guaranty）条款，这种租约下的担保方式“只担保租金”，意思即商家如果提前不租的话，商家最多损失的是押金（商家违约，房东不退还押金），而不用承担由于商家违约给房东造成的其它损失，比如：剩余租期的租金、房东付经纪的中介费、广告费、拒绝了别的租客而带来的损失等。作为房东，希望得到的担保是“全面担保”，即所有因商家提前终结合约造成的损失都由商家来承担，因此，商家在签商业租约时，资深租约律师陈伟涛律师提醒您一定要小心租约中的“额外租金”（additional rent）、“提速租金”字眼，意思是商家还要承担因没有履行租约给房东带来的损失，包括中介费、广告费、剩余租期的租金损失等。

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商业租约中税费的承担

虽然税费的缴纳主体为房东，即出租人或转租人，但商业租赁合同或商业租赁协议中可以约定具体税金数额的承担人，此时，无论出租人和承租人都应当清楚商铺租赁的税费金额比较高，应当慎重考虑长期税费调整增加的费用后，再行约定具体承担比例。为减小风险，资深租约律师陈伟涛律师建议商家了解历年税费承担具体数额，综合核算总租金成本。

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水、电、电话线等

因商铺经营的特殊性，对于水、电、电话线均可能特殊需要，资深租约律师陈伟涛律师建议承租商铺前，应当先行考察是否满足使用需求。若不满足的，确定如何办理扩容或增量以及所需费用，并在商业租约或商业租赁合同中明确约定相关内容，以及无法满足正常进行需求的情形下，承租人享有的商业租约或商业租赁协议的权利。

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商业租约的转租问题(sub-lease & assignment)

俗称的“转租”其实涵盖了法律规定的两种变更方式“转租”和“承租权转让”，依法律规定，“转租”是指最初承租人的租赁关系不解除，而“承租权转让”是新承租人直接替代原承租人与出租人建立租赁关系。在此两种形式下，需要确定房东的书面同意，转租的补偿费等问题。资深租约律师陈伟涛律师特别提醒说，任何一个生意都有它的风险，要提前设想如果生意失败或其它原因不能继续承租的情况下如何进行转租。如果继续履行租约已不现实，租约中有比较有利的转租条款，显然从一定程度上可以帮助租户降低违约风险和法律责任。​

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