商业投资数额大，陈伟涛律师为您的商业投资保驾护航。
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法岸律师事务所商业租约律师经手的商业买卖包括各类公司企业、仓库、餐厅、水疗中心、特许经营企业等等。投资生意有风险，尤其在商业买卖中，每一步骤都可能存在着陷阱，如果被下了个陷阱，会后患无穷。特别是商业租约，租约是商业经营中的一笔比较大的投资，如果您想要在商用建筑里经营新的生意，比如公司商号餐馆等，在签订租约之前一定要注意一些法律问题。在承租前需要了解哪些方面才能避免合同不利于己方呢？签订了合同之后想要转租怎么办？想要卖掉怎么办？面对可能长达几十页的冗长的商业租约，应该考察哪些关键点呢？以下建议供大家参考：
调查出租人的情况， 调查相关地产的关键信息。
首先，在承租前，要调查房屋的用途和土地的用途，确保其为适合你的生意用途的商用性质。其次，考察房屋是否已经存在租赁登记的信息，也就是title是否clear。若已经存在租赁登记，将会导致承租方无法对抗第三人，也不能顺利办出营业执照。
免租装修期
此项旨在处理，主要是由于承租人在交房后需要对房屋进行装修，实际不能办公、营业的情形下，出租人同意不收取承租人装修期间的租金。 此期间虽然没有明确的法律定义，但在签订租赁合同时一定要明确约定免租装修期起止时间，免除支付的具体费用，一般情形下，只免除租金，实际使用房屋产生的水费、电费等还需按合同约定承担。
租赁保证金和保证人
俗称“押金”，主要用于抵充承租人应当承担但未缴付的费用。有的合同条款中，会规定即每次出租人用“押金”抵扣相关费用后，承租人应当在合理期限内补足支付“押金”。除“押金”之外，还要特别要注意保证人的选择。一些出租人往往针对一些类型的商铺，要求提供保证人。保证人可以是公司，更多见为个人。一般来讲，个人的风险相对较高，因为要用个人的资产来提供保证。而公司则以其独立的公司人格和有限的资产作为担保，风险相对低。
争取签“好人担保” 避免“全面担保”
房东为了避免商家欠租、损坏房屋带来损失，通常要求商家以个人来做担保。对于个人担保条款，商家尽量争取签订“好人担保”（Good Guy Guaranty）条款，这种担保方式“只担保租金”，意思即商家如果提前不租的话，商家最多损失的是押金（商家违约，房东不退还押金），而不用承担由于商家违约给房东造成的其它损失，比如：剩余租期的租金、房东付经纪的中介费、广告费、拒绝了别的租客而带来的损失等。作为房东，希望得到的担保是“全面担保”，即所有因商家提前终结合约造成的损失都由商家来承担，因此，商家在签合同时，一定要小心合同中的“额外租金”（additional rent）、“提速租金”字眼，意思是商家还要承担因没有履行合同给房东带来的损失，包括中介费、广告费、剩余租期的租金损失等。
税费的承担
虽然税费的缴纳主体为出租人或转租人，但租赁合同中可以约定具体税金数额的承担人，此时，无论出租人和承租人都应当清楚商铺租赁的税费金额比较高，应当慎重考虑长期税费调整增加的费用后，再行约定具体承担人。
水、电、电话线等
因商铺经营的特殊性，对于水、电、电话线均可能特殊需要，建议承租商铺前，应当先行考察是否满足使用需求，若不满足的，确定如何办理扩容或增量以及所需费用，并在合在同明确约定相关内容，以及无法满足正常进行需求的情形下，承租人应当承担的合同的权利。
转租问题(sub-lease & assignment)
俗称的“转租”其实涵盖了法律规定的两种变更方式“转租”和“承租权转让”，依法律规定，“转租”是指最初承租人的租赁关系不解除，而“承租权转让”是新承租人直接替代原承租人与出租人建立租赁关系。在此两种形式下，需要确定房东的书面同意，转租的补偿费等问题。任何一个生意都有它的风险，一旦生意失败，继续履行租约已不现实，如果租约中有好的sub-lease或sub-let的条款允许租户转租给别人，显然从一定程度上可以帮助租户降低违约风险和法律责任。
总结：商业租约审核及谈判 成功创业第一步
法岸律师事务所的商业租约律师擅长处理各类商业地产交易，包括公司企业、餐厅、水疗中心等。商业租约是经营中的重要投资，稍有不慎可能陷入复杂纠纷。因此，在承租前需全面调查房产用途及契约清晰度，确保其适合经营用途。签约时，应关注免租装修期及其费用细则，明确租赁保证金及担保人责任，并尽量争取“好人担保”以降低违约风险。此外，应审查税费承担条款、水电设施适配性及改建可能性。对于转租或承租权转让，需在合同中明确约定，以减少因经营失败带来的额外负担。通过严谨的法律审查与细致合同谈判，可有效规避风险，保障投资权益。
法岸律师事务商业租约律师所擅长研读合同细节，争取有利条款。
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