商业租约中止

租约中止本身就是一个复杂和多发的问题，2020对租客尤其是比较困难的一年，受新型冠状病毒肺炎疫情影响，很多企业尤其是餐饮、理发店、美甲店、旅游、交通等行业的企业至今不能完全复工或正常运营。

 

就商业约而言，出租人和承租人都面临着巨大的经营成本和资金压力。法岸律师事务所陈伟涛律师，结合近期处理由疫情导致的商业租约纠纷的法律实践经验，就疫情影响下商业租约的履行和纠纷处理为您提供律师角度的看法。

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什么是不可抗力

 

不可抗力，顾名思义就是指不能预见、不能避免并且不能克服的客观情况。按照合同法的一般规则，因不可抗力不能履行合同的，可部分或者全部免除责任。

 

不可抗力的适用

 

法岸律师事务所陈伟涛律师明确指出，不可抗力的存在并不必然产生不可抗力的法律效果，仅当主张适用不可抗力免责的一方可以证明不可抗力与合同不能履行之间存在因果关系时，才能部分或者全部免除责任。要发生适用不可抗力的法律效果，需查明是否构成不可抗力，以及不可抗力与租约不能履行是否存在因果关系。

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• 不可抗力：新型冠状病毒肺炎疫情属于特别重大突发公共卫生事件，其发生任何人都无法预见，也具有不能避免的客观属性，相关疫情防控措施如导致租约不能履行的，可以被认定为符合不可抗力的法定特征。

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• 因果关系：新型冠状病毒肺炎疫情能否适用不可抗力的法律效果，还需判断不可抗力与租约不能履行是否存在因果关系。因不可抗力对于不同时间、不同类型租约的影响存在差异，所以需要结合具体情况认定不可抗力与合同不能履行之间是否存在因果关系。从美国纽约州的情况来看，纽约州的居家令等疫情防控措施直接导致承租人无法利用租赁场所进行经营，被认定为不可抗力与合同不能履行存在因果关系的可能性较大。结合疫情，可能有以下表现形式：

  • 出于疫情防控目的，租赁房屋被明令禁止使用，包括明令要求关闭或禁止进入租赁房屋；

  • 出于疫情防控目的，纽约州要求承租人停工、停产、停止经营的。

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新冠疫情作为不可抗力对商业租约的影响

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因新冠疫情不可抗力导致合同不能履行的，可部分或者全部免除责任。

• 主张租赁合同提前解除：商业租约多为长期合同，就签订于疫情爆发之前且租赁期间长于疫情影响时间的租约，一般认为在疫情结束后，双方仍能够正常履行租约。结合维护社会经济正常秩序的目的，如果承租人仅基于新冠疫情的发生而提出解除租约的，不当扩大了不可抗力的影响范围，从逻辑和法理上存在缺陷。

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• 主张租金的减免：不可抗力法律效果在商业租约的适用上更多地表现为减免疫情影响期间的租金。对于可减免租金的期限和比例，一般受当地疫情情况和行政措施禁止营业的期限影响，并结合公平原则确定。

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​虽然新冠疫情本身具有不可预见、不能避免、不能克服的不可抗力法律特征，但考虑到商业租赁合同是当事双方意思自治的体现，且通常缔结的是长期租约，而疫情影响的只是短期内租约履行，因此双方在法律框架下进行友好协商更能灵活实现合同的延续，也降低了双方的法律成本。

 

法岸律师事务所陈伟涛律师特别提醒房东及商业租客注意的是，租金、违约金、地税、公共维护费用的减免，双方要签订书面协议予以落实，避免房东在疫情过后重新追讨所减免的租金、也避免房客过后扩大减免数额。如果您需要对疫情期间的商业租约与房东或房客进行协商，您可以联系法岸律师事务所陈伟涛律师718-766-2567，chen@faan.com。

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